9. helmikuuta 2018

Aikaisin aloitetun säästämisen merkitys - Korkoa korolle efekti

Jos sijoittamisesta pitäisi ymmärtää vain yksi asia, niin se olisi varmasti koron mahtava voima pitkällä aikavälillä. Korkoa korolle efekti viittaa ilmiöön, jossa alkuperäisen pääoman lisäksi myös sen tuotot kasvavat korkoa. Esimerkiksi jos 100 euroa kasvaa 5 prosenttia vuodessa, on tilillä vuoden lopussa 105 euroa. Seuraavana vuonna tuottoa syntyy sekä alkuperäiselle 100:lle eurolle, että tuotoksi jo saadulle 5:lle eurolle. Raha luo siis koko ajan enemmän ja enemmän lisää rahaa. Helpoiten tuon ajan merkityksen ymmärtää ehkä ihan laskemalla. Jos säästösumma on esimerkiksi 100, tuotto 5 % ja säästöaika 10 vuotta, niin loppusumma on 100 x 1,05^10 = 163 euroa. Jos taas säästöaika on 15 vuotta, niin samat lähtötiedot tuottavat loppusummaksi 100 x 1,05^15 = 208. Aika vaikuttaa siis tuohon kertojan eksponenttiin. Mitä pidempi aika on, sitä suurempi on eksponentti ja luonnollisesti sitä useammin säästösumma ja sen korot tulee kerrottua tuottoprosentilla.

Korkoa korolle toimii kuin lumipallo. Kuvan lähde: TalkMarkets.


Korkoa korolle -efekti on sitä voimakkaampi, mitä korkeampi tuotto on ja mitä pidempi sijoitusaika on kyseessä. Aloittaako säästämisen sitten isolla vai pienellä rahamäärällä ei ole läheskään niin tärkeää, kuin aloittaminen niin varhain kuin pystyy. Viivyttely on myrkkyä ja jokainen hukattu vuosi, jolloin et säästä ja sijoita, tekee tavoitteen saavuttamisesta yhä vaikeampaa. Miksi aika on sitten niin tärkeää? Korkoa korolle ilmiö toimii samalla periaatteella kuin mäkeä alas vierivä lumipallo. Mitä pidemmälle pallo vierii, sitä enemmän siihen tarttuu lunta ja pallo kasvaa yhä nopeammalla tahdilla. Säästämisessä tämä koron korko on ihmeellinen asia. Se on itse asiassa niin ihmeellinen ja yllättävä asia, että sitä jaksaa aina hämmästellä erilaisin laskuesimerkein. Jopa kuuluisa tiedemies Albert Einstein on kuulemma joskus todennut, että korkoa korolle on universumin mahtavin voima.


Et voi päihittää korkoa - Korkoa korolle merkitys 



Talouteen.com nettisivustolla oli hauska juttu tupakoinnin lopettamisesta ja sen tuomista säästöistä. Lainaan sitä hivenen omaan esimerkkiini, joka toivottavasti valaisee korkoa korolle efektin voiman. Tässä esimerkissä henkilö polttaa noin 25 savuketta, reilu aski siis päivässä. Vuositasolla rahaa menee noin 2 000 euroa tupakkaan. Pienipalkkaiselle pari tonnia vuodessa on iso raha. Toisaalta joku voisi sanoa, että eihän sen rahamäärän säästäminen nyt niin paljon vielä rikastuta. Jos esimerkin henkilö tekisi nyt muutoksen, niin 50:ssä vuodessa säästössä olisi 50 x 2 000 euroa = 100 000 euroa.

Sijoittaja näkee asian kuitenkin toisin. Tässä ei huomioitu sitä, että säästöille kertyy sijoittamalla korkoa. Jos säästät tupakka-askiin käytetyn rahamäärän päivässä seuraavat 50 vuotta, niin paljonko olisi rahaa kasassa? Alle on tehty tästä laskelma 7 % tuotolla. Sininen väri edustaa tupakka-askeista kertynyttä kumulatiivista sijoitussummaa ja punaisen värin osuus on sijoitussumman kerryttämä korko ja sen tuotto. Kuviosta näkee hyvin, että reilun 10 vuoden sijoitusajan jälkeen korkotuotot alkavat näkyä. Noin 20 vuoden kohdalla ne ovat jo yhtä suuret, kuin sijoitussumma tupakka-askeista. Tämän jälkeen koron korko alkaa olla jo musertavan ylivoimainen.

Koron korko vs sijoitussumma. Pitkällä ajanjaksolla korko on aivan ylivoimainen.

Koron suhteellinen osuus koko kertyneestä pääomasta.

Kuvaajasta voi myös pyöräyttää vähän erilaisen kuvaajan, joka kertoo koron ja sijoitussumman suhteesta koko pääomaan vuosien saatossa. Alussa sininen tupakka-askien sijoitussumma (sininen väri) edustaa 100 % sijoitussummasta. Noin 19 vuoden kohdalla korko ja sijoitussumma ovat tosiaan yhtä suuria ja 50 vuoden kohdalla tupakka-askeista kertyneillä säästöillä on vain noin 15 % vaikutus koko pottiin. Loput 85 % ovat kertynyttä korkoa ja sen tuottoa. Voihan hitto.

Huomattavaa tuossa ylimmässä kuvaajassa on se, että graafi on eksponentiaalinen. Pääoma kasvaa nopeampaa ja nopeampaa. Korkoa korolle laskuissa voidaan käyttää nyrkkisääntöä 72 jaettuna korkoprosentilla: Tulos = vuosia pääoman kaksinkertaistumiseen. Tässä esimerkissä pääoma siis kaksinkertaistuu reilussa 10:ssä vuodessa. Kymmenen vuoden välein sijoitussalkun koko siis tuplaantuu. Jotenkin ällistyttävää on kuitenkin se, että ensimmäiseen 100 000 euroon meni aikaa noin 22 vuotta. Seuraavaan 100 000 euroon meni kuitenkin aikaa vain noin 9 vuotta. Sen jälkeen kolmas satatuhatta kertyi vain 5:ssä vuodessa ja neljäs satatuhatta kertyi ajassa 4 vuotta. 700 000 eurosta 800 000 euroon päästiin vain kahdessa vuodessa. Vetää sanattomaksi.

Tämän jälkeen ei pitäisikään enää olla ihme, kun sijoituskirjallisuudessa ja -blogeissa sanotaan, että ensimmäinen 100 000 euroa on kaikista vaikein kerätä. Sen jälkeen homma toimii melkein itsekseen. Joku on myös joskus ihmetellyt, miten itselläni voi olla niin suuri sijoitussalkku. Tähän voisi esittää oikeastaan vastakommentin. 7 % tuotolla ja noin 10:ssä vuodessa varallisuus kaksinkertaistuu. Jos on aikaa kunnolla odottaa, säästää ja sijoittaa, niin oikeastaan mikään muu vaihtoehto ei voi oikein olla mahdollista. Tässä käytetty Talouteen.com -nettisivun tupakka-askista säästäminen on siinä mielessä ihan realistista, että kysymyksessä on oma valinta. Arkipäivän pieni asia, josta voi säästää ja josta vuodessa kertyy suhteellisen normaali summa sijoitettavaksi. Lainaan vielä sivustoa vähän mukaillen:

"Tiedän täsmälleen mitä tupakointi maksaa ja kuinka epäterveellisestä se on, mutta addiktio on vahvempi kuin mies itse. Rahaa palaa niin paljon, että hirvittää. Olen tähän mennessä kessutellut 10 Meksikon lomamatkaa, tai yhden puolikkaan C-mersun. Ei naurata yhtään, mutta totuus on karu. Miettiessäni tätä asiaa naamani valahtaa kalpeaksi ja häpeän suuresti asiaa. Ei saatana, että rupesin polttamaan. Hävettää, kun upotan moisen määrän euroja savuna ilmaan. Uutena vuotena poltan elämäni viimeisen sikarin."


Aloita mahdollisimman aikaisin - Toinen esimerkki koron voimasta



Valitettavasti nuoria säästäminen harvemmin jaksaa kiinnostaa, vaan rahat hassataan erilaisiin houkutuksiin. Rahoista pitää saada nauttia juuri nyt, eikä tulevaisuutta saati eläköitymistä jakseta miettiä kovin pitkälle. Tämä on sääli, sillä juuri nuoruus on tässä asiassa valttia. Saatava hyöty on hirmuinen, kun säästämisen aloittaa juuri nuorena ja näin korkoa korolle efektillä on kunnolla aikaa vaikuttaa. Seuraavaksi yllättävä esimerkki, jonka on tarkoitus näyttää, kuinka ällistyttävän suuri voima nuorena aloitetulla säästämisellä on. Toivottavasti se havahduttaisi edes jonkun säästämään ja sijoittamaan.

Kuvitellaan esimerkkiin nuoret henkilöt Antti ja Pekka. Antti päättää alkaa säästämään jo 19 vuoden iässä eläkevuosien varalle. Suunniteltu eläköityminen tapahtuisi 65 vuoden iässä. Antti elää säästäen, ei polta, eikä juuri juokaan, saati käy ravintoloissa. Autoakaan tämä keskustassa asuva nuorukainen ei tarvitse. Kesätöistä ansaituista rahoista Antti laittaa automaattisesti rahaa säästöön, jotka hän sijoittaa. Summa on 2 000 euroa vuosittain, eli sama kuin aikaisemmassa tupakka-aski esimerkissä. Hän säästää vuosittain näin 27 ikävuoteen saakka, jonka jälkeen Antti antaa piut paut koko säästämiselle. Kiireinen elämä ja perhe saavat Antin unohtamaan säästönsä, eikä hän koske niihin ennen eläkevuosia. Antti säästää siis vain 8 vuoden ajan.

Pekka puolestaan elää "normaalia" nuoruutta juhlien ja aina kroonisessa rahapulassa. Pekalta ei jää säästöön oikein mitään, huvittelu, hifilaitteet ja auto vievät suurimman osan rahoista. Jos rahaa jäisikin yli, sitä ei sijoiteta, koska Pekka pitää sitä vaivalloisena ja turhana touhuna. Kuitenkin 27-vuoden iässä Pekka saa hyväpalkkaisemman työn. Sijoitusasioista hyvin perillä olevan kaverinsa ansiosta ja hänen neuvoja kuunnellen Pekka innostuu säästämisestä ja sijoittamisesta pahan päivän varalle. Pekka päättää säästää 2 000 euroa vuosittain aina eläköitymiseensä saakka 65 ikävuoteen asti. Pekka säästää siis yhteensä 39 vuoden ajan.

Molemmat henkilöt Antti sekä Pekka saavat säästämilleen ja osakkeisiin sijoittamileen rahoille 9 % tuoton (ehkä vähän yli keskimääräisen osakemarkkinan tuoton). Antti aloitti sijoittamisen jo heti nuorena (19-vuotiaana), mutta säästää vain 8 vuoden ajan ja Pekka puolestaan aloitti säästämisen paljon myöhemmin (27-vuotiaana), mutta säästää puolestaan melkein 40 vuoden ajan. Kun eläkeikä koittaa molemmilla 65-vuotiaana, kummalla henkilöllä onkaan säästössä enemmän rahaa?

Korkoa korolle efekti aikaisin aloitetun säästämisen merkityksestä.

Kuten kuvaajasta näkee, aikaisemmin säästämisen aloittaneella Antilla on säästössä noin 690 000 euroa, kun taas Pekalla "vain" noin 670 000 euroa 65-vuotiaana. Aikaisemmin sijoittamisen aloittanut, mutta heti melkein lopettanut Antti on siis voittaja karvan mitalla. Tilanne on hyvä esimerkki korkoa korolle efektin voimasta ja siitä, miksi aika on niin tärkeää. Antti säästi ja sijoitti omaa rahaa vain 16 000 euroa (8 x 2 000 euroa) koko aikana, kun taas Pekka joutui jo sijoittamaan 78 000 euroa (39 x 2 000 euroa) ja silti hävisi Antille, joka vain aloitti säästämisen ja sijoittamisen aikaisemmin. Miten tämä edes voi olla mahdollista?

Kun sijoitusten kehitystä verrataan graafisesti keskenään, huomataan kuinka hidasta myöhemmin aloittaneen sijoittajan on kiriä takaisin aikaisemmin aloittaneen henkilön säästöjä. Kun Pekka aloittaa säästämisen 27-vuotiaana, on Antille kertynyt säästöjä noin 24 000 euroa. Pekan vuosittainen pieni sijoitus ei kuitenkaan koskaan tahdo saada Antin korkoa korolle tekijää millään kiinni. Aina kun pekka pistää 2 000 euroa sijoituksiin, niin Antin korkotuotto aikaisemmalle sijoitusvarallisuudelle peittoaa tämän sijoituksen. Mitä nuorempana säästämisen siis aloittaa, sitä tuottoisampaa se on korkoa korolle efektin ansiosta. Myöhemmin aloitettu säästäminen vaatii aina suurempia säästösummia, jotta päästäisiin samaan lopputulokseen. Sijoitetulla summalla ei alussa ole siis niinkään väliä, tärkeämpää on tehdä säännöllisestä sijoittamisesta tapa, jonka aloittaa mahdollisimman aikaisin. Mieluiten nyt heti, sillä jahkailu tulee kalliiksi.

Kannattaa huomata, että käytetyn esimerkin oli tarkoitus olla vain havainnollistava. Siinä pyritään havainnollistamaan aikaisin aloitetun säästämisen merkitystä. Siinä ei ole otettu huomioon esimerkiksi inflaatiota, tai tulevaisuuden rahan nykyarvoa. Jos laskelma tehtäisiin esimerkiksi pienemmällä sijoitustuotolla, menisi Pekka jo Antista ohi.


Yhden vuoden viivyttelyn hinta?




Aika on siis suurin tekijä koron kertymisessä ja jokainen "vitkuteltu" vuosi maksaa rahaa hukkaan heitettynä sijoitustuottona. Saiturin blogissa (ei enää elossa) oli hyvä esimerkki tästä viivyttelyn hinnasta. Mitä viivyttely sijoittamisessa konkreettisesti maksaakaan, jos lykkäät päätöstäsi vuosi vuodelta? Otetaan jälleen esimerkki, jossa vuosittainen sijoitussumma on taas vain 2 000 euroa, eli ihan realistinen summa. Jokaisen pitäisi saada tämä summa melko helposti säästöön vuodessa, jos vähän yrittää ja näkee vaivaa. Summa sijoitetaan hyvin hajautettuna osakemarkkinoille, joka tuottaa 8 %. Esimerkissä henkilö aloittaa säästämisen ja sijoittamisen eri aikoina (19, 20, 21, 22, 25, 30 ja 35-vuotiaana)  ja säästää 65-vuotiaaksi asti. Kuinka paljon rahaa sijoitukset ovatkaan poikineet, kun homman aloittaa eri ikävuosina?

  • 19-vuotiaana aloitettu sijoittaminen (2 000 euroa/vuosi, 8 % tuotto), 65-vuotiaana: 1 366 561 euroa
  • 20-vuotiaana aloitettu sijoittaminen (2 000 euroa/vuosi, 8 % tuotto), 65-vuotiaana: 1 251 726 euroa
  • 21-vuotiaana aloitettu sijoittaminen (2 000 euroa/vuosi, 8 % tuotto), 65-vuotiaana: 1 146 372 euroa
  • 22-vuotiaana aloitettu sijoittaminen (2 000 euroa/vuosi, 8 % tuotto), 65-vuotiaana: 1 049 717 euroa
  • 25-vuotiaana aloitettu sijoittaminen (2 000 euroa/vuosi, 8 % tuotto), 65-vuotiaana:    805 056 euroa
  • 30-vuotiaana aloitettu sijoittaminen (2 000 euroa/vuosi, 8 % tuotto), 65-vuotiaana:    514 752 euroa
  • 35-vuotiaana aloitettu sijoittaminen (2 000 euroa/vuosi, 8 % tuotto), 65-vuotiaana:    326 074 euroa

Tulokset ovat kyllä aika karua luettavaa. Ensimmäisinä sijoitusvuosina "hukattu vuosi" maksaa myöhemmin saamattomina sijoitustuottoina reilut 100 000 euroa. Herranjestas, on siinä viivyttelylle hintaa! Jos sijoittamisen aloittaa 19-vuoden sijasta vasta 25-vuotiaana, on hukattu jo reilut 500 000 euroa. 35-vuotiaana tai sen jälkeen aloittanut sijoittaja puolestaan saa melkeinpä enää pelkkiä taskurahoja 19-vuotiaana aloittaneeseen sijoittajaan verrattuna. Oikeastaan aika masentavaa, jos tajuaa tämän vasta liian myöhään.

Jos 30-vuotiaana haluaa vielä voittaa esimerkin 20-vuotiaana aloittaneen sijoittajan, niin paljonko pitää vuosittain säästää eläkeikään asti, jotta lopputulos olisi rahassa sama? Vastaus on yllättävät noin 5 000 euroa vuodessa. Jos hukkaat siis 10 vuotta sijoitusurastasi, joudut eläkeikään asti sijoittamaan 5 000 euroa vuodessa, kun 20-vuotiaana aloittanut pärjää vain 2 000 euron vuosittaisella panostuksella. 35-vuotias joutuu jo sijoittamaan vajaat 8 000 euroa vuodessa pärjätäkseen. Aika yllättävää. Ei sitä turhaan sanota, että aika on rahaa. Toivottavasti yllä esitetyt esimerkit vihdoinkin avaavat joidenkin silmät. Korkoa korolle efekti on uskomaton ja sen takia aikaisin aloitetun säästämisen merkitys on tärkeää. Mitä aikaisemmin aloitat, sitä vauraammaksi tulet. Aika tekee rahaa puolestasi. Myöhemmin aloittaessasi joudut sijoittamaan enemmän, jos mielit päästä edes samaan lopputulokseen.


(Teksti julkaistu alun perin 22.1.2014)

14 kommenttia:

  1. Tämä on hyvä esimerkki asiasta. Tämän lisäksi kulujen osuus on aika lailla ratkaiseva. Jo prosentin suurempi vuotuinen kulu tuottaa pidemmällä aikavälillä isot tappiot verrattuna kulutehokkaaseen sijoittamiseen ja siksi osakerahastojen kulutehokkuus on erittäin tärkeää. Tai suorissa sijoituksissa riittävän isot kertapanostukset.

    VastaaPoista
  2. Kiitos hyvästä esimerkistä. Toki säästämiskyky vaihtelee melko paljon iän mukaan. 19-vuotiaana se ei yleensä ole parhaimmillaan, mutta olen huomannut että jos pystyy työelämään siirtymisen yhteydessä jatkamaan vanhaa ns. opiskelijan kulutustasoa, voi säästää vuodessa sievoiset summat ja päästä vaurastumisessa hyvään vauhtiin.

    VastaaPoista
  3. Havainnollistava esimerkki. Itsellä ikää juuri 30 ja sijoitukset loistavat poissaolollaan, jos ei siis asuntolainan lyhentämistä reilulla tahdilla lasketa (n.40% kuukausittaisista nettotuloista) :) Pitäisi varmaan tehdä asialle jotain ja pian!

    Viime vuonna syntyneen veljenpojan suhteen olen paremmin mukana kärryillä ja ajattelin hoitaa asiat niin, että hänellä on riittävä pesämuna kun täyttää 18 ja pääsee itse vastaamaan (ainakin jollain tasolla) raha-asioistaan. 10€/kk ja syntymäpäivälahjarahat, yms ei ole minulta paljon pois enää tässä iässä, mutta pojalle siitä kertyy mukavasti aloituspääomaa sitten joskus omia sijoituksiaan varten :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Asuntolainan lyhentäminen on konkreettista säästöä tulevaisuuden korkokuluista. Kaikille ei välttämättä edes osakesäästämisen ja sijoittamisen riskit sovi ja nykyinen markkinatilanne ei välttämättä ole enää edes riskin väärti. Tällä hetkellä asuntolainan lyhentäminen reilulla tahdilla ei kuulosta mielestäni mitenkään hullummalta vaihtoehdolta. Riippuen tietysti vähän mikä on oman asuntolainan korko ja oma riskinottohalukkuus.

      Toivotaan, että veljenpojallesi siirtyisi aloituspääoman ja sen kasvun myötä myös innostus omaan säästämiseen ja sijoittamiseen. Kun ikää, viisautta ja kiinnostusta asiaan karttuu, niin syntymäpäivälahjaksi voisi antaa myös muutaman sijoituskirjan. Mikä olisikaan parempi, kuin kannustaa häntä omatoimisesti tutustumaan asioihin ja näkemään miten varallisuus pikkuhiljaa pitkällä tähtäimellä karttuu.

      Poista
  4. Olen varmaan todella idiootti kun en ymmärrä, mutta eikö saman aikamäärän säästäneiden pitäisi saada sama summa riippumatta siitä missä kohtaa elämäänsä säästämisen aloittaa? En ymmärrä siis miten nuoren ja lyhyen ajan säästäneen lompakkoon kertyy enemmän rahaa kuin myöhemmällä ajalla aloittaneen mutta pitkän ajan säästäneen. Miten aika vaikuttaa ??

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Jos säästösumma alussa, tuotto ja sijoitusaika ovat yhtä pitkiä, niin luonnollisesti lopputulos on sama, eikä säästämisen ajankohdalla elämässä ole merkitystä. Blogin esimerkissä aikaisin aloittanut Antti oli saanut kerrytettyä pesämunakseen jo sellaisen lähtösumman, että jo sijoituksen vuosittainen tuotto oikeastaan peittosi Pekan vuosittain säästämän rahasumman.

      Helpoiten tuon ajan merkityksen ymmärtää ihan laskemalla. Jos säästösumma on esimerkiksi 100, tuotto 5 % ja säästöaika 10 vuotta, niin loppusumma on 100 x 1,05^10 = 163 euroa. Jos taas säästöaika on 15 vuotta, niin samat lähtötiedot tuottavat loppusummaksi 100 x 1,05^15 = 208. Aika vaikuttaa siis tuohon kertojan eksponenttiin. Mitä pidempi aika on, sitä suurempi on eksponentti ja luonnollisesti sitä useammin säästösumma (ja sen korot) tulee kerrottua tuottoprosentilla.

      Poista
  5. "On aivan turhaa mammonaa näin koota päälle maan. Joku toinen kuitenkin sen ryyppää aikanaan. Juodaan kaikki nyt ja juokoon toiset omiaan."

    Ihan vain muistutuksena kaikille kurinalaisille säästäjille ja sijoittajille. Ensimmäinen kysymys nimittäin pitäisi aina olla mihin niitä säästettyjä ja sijoitettuja rahoja oikein tarvitaan? Usein nämä jo nuorena jokaista penniä venyttäneet säästäjät tuppaavat nimittäin jättäämään suuria omaisuuksia toisten tuhlattavaksi. Onhan se hyvä idea säästää sukulaispojalle tai lapselle pesämunaa, mutta useinmiten ne pistetään heti haisemaan, kun oikeus rahojen käyttöön on saatu.

    Itsekin säästän rahaa osakesijoituksiin, mutta sen tarkoituksena on, että pääsen eläkkeelle huomattavasti aiemmin kuin 65-vuotiaana. Ja nuorena opiskelija en luonnollisestikaan säästänyt mitään, koska rahaa oli hädin tuskin ruokaan. Silloin kerättiin henkistä pääomaa, josta otetaan voitot irti nyt. Ei kaduta, etten säästänyt vielä enemmän, pitää elämässä jotain iloakin olla eikä pelkkää pennivenytystä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hyvä muistutus. Rahaa ei kannata kerätä vain itsensä vuoksi. Joku voi säästää konkreettiseen asiaan, kuten autoon tai asuntoon. Joku vähän abstraktimpaan, kuten taloudelliseen riippumattomuuteen tai pahanpäivän varalle hätäkassaksi. Helposti likvidiksi muutettava omaisuus tuo taloudellista turvaa, jonka tarvetta ei kannata väheksyä, vaikka sitä ei heti päämääräksi/tarpeeksi osaisi määritelläkään.

      Jotenkin tuo penninvenytys-termi kalskahtaa tässä vähän korvaan. Järkevä säästäminenhän ei ole mitään kituuttamista, vaan turhasta säästämistä/välttämistä ja tärkeämpiin asioihin sijoittamista, sekä asioiden ja arvojen priorisointia. Säästä siis rahaa turhasta, jotta voit tärvätä ne johonkin tärkeämpään. Eikö?

      Olen samaa mieltä kanssasi siitä, että liian suuria summia ei jälkikasvulle kannata jättää. Muuten ei opita rahan arvoa ja sen eteen tarvittavaa työtä. Bill Gateskin jättää lapsilleen vain vähän rahaa, jotta he tuntevat tarvetta mennä töihin ja tehdä jotain. Voiko sitä paremmin sanoa :)

      Poista
  6. Miten tämä vanha teksti näyttäisi olevan julkaistu juuri äsken? Tuo Saiturin blogi ei ole enää toiminnassa niin linkkikään ei toimi.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Teksti on tosiaan vanha ja julkaistu alun perin 22.1.2014, kuten artikkelin lopussa lukee. Korkoa korolle efekti kaikessa laajuudessaan on sen verran tärkeä ymmärtää, että siksi halusin päivittää ja selittää asian niin hyvin ja kansantajuisesti, kuin vain ikinä osaan. Syntihän se on, jos tällaisia hyviä tekstejä ei nosta välillä päivänvaloon päivitettynä blogiarkistoni syöväreistä. Eikö? Tuo Saiturin linkki pitää tosiaan poistaa, kun ei toimi enää. R.I.P. Saiturin blogi.

      Poista
    2. Kyllähän tuoki tyyli toimii hyvin :)

      Poista
  7. Meneekö asuntosijoittamisessa myös samalla tavalla nää luvut? Mä olen ostanut asunnon 21v ja sen vuokratuotto% on 9.5% ja 24vuotiaana ostanut toisen missä vuokratuotto% on 10% olen käyttänyt nyt omaa rahaa näihin 19000e loput on lainaa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Lyhyesti voisi sanoa, että tuotto kuin tuotto toimii korkoa korolle efektin tapaan. Pidempi vastaus tuo tähän kuitenkin vähän toista näkökulmaa. Asuntosijoittaminen on vähän sama, kuin sijoittaisi osakkeisiin, jotka maksavat hyvää ja tasaista osinkoa. Osakkeiden tapauksessa tämä tuotto kuitenkin sijoitetaan takaisin vuosittain, jolloin saadaan tällekin tuotolle kerrytettyä korkoa. Asuntosijoittamisessa tätä korkoa korolle ei kerry niin tehokkaasti, ellei hanki lisää asuntoja saaduilla vuokratuloilla. Koska itse näin teet, niin aika hyvin tuo efekti toimii.

      Pitää myös muistaa, että 10 % vuokratuotto (jos siis laskettu oikein) voi hyvin olla oman pääoman tuotolla mitattuna paljon parempi, kuin sijoituksen tuotto osakkeiden kohdalla. Tämä siksi, koska asuntosijoittamisessa voi käyttää suurtakin velkavipua. Hyvin todennäköisesti se on sinulla luokkaa 20 %.

      Sopivalla velkarahalla ja muutaman vuoden välein uusia asuntoja hankkimalla todennäköisesti peittoat tässä artikkelissani käyttämän graafin ja korkoa korolle efektin kulmakerroin on paljon paljon jyrkempi, kuin omani. Onneksi olkoon.

      Poista
    2. Kyllä se oikeen pitäisi olla laskettu kun käytän asuntosijoitusoppaan laskuria. Korkean vuokratuotto prosentin mahdollistaa se että olen saanut hyvin edullisesti asunnot. Ja täällä vuokrat on aika korkeat. Eli yksiön alle 40tuhatta keskustasta ja vuokratulot 500e/kk kpl. Olen nyt 24 vuotias. Ja nyt etsin kyllä seuraavaa kohdetta taas vaikka viimeviikolla tein asuntokaupat. :) tämä on minusta kyllä mukava harrastus. Seuraavaksi voin käyttää omakotitaloa vakuutena niin ei tarvitse välttämättä käyttää omaa rahaa. Lainahan tässä kasvaa mutta kun vuokralaiset lyhentää lainaa ja vielä kulujen jälkeenkin jää vuokrasta käteen joka kuukausi :)

      Poista

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...